近年、長期間にわたりテナントが入らず遊休不動産となっている物件は数多く、空き家と並んで深刻な問題になっています。この遊休不動産を活用し、築年数が進んでも資産価値を向上させる不動産再生事業として注目を集めているのが、ビル1棟リノベーションです。ビル1棟をまるごと改築して不動産再生を行うので、資産価値の向上はもちろん、コスト面や耐震面でもメリットが多いのが特徴です。この記事では、遊休不動産を活用した不動産再生を実現するビル1棟リノベーションについてご説明します。

◎資産価値を向上させる不動産再生とビル1棟リノベーション

少子化や人口減少、高齢化などの影響により、都市部の一等地であっても遊休不動産が増えています。遊休不動産が増えると、景観を乱すだけでなく、適切な手入れがされないために朽廃化して倒壊の危険が高まります。また、人目に触れにくいため不審者が出入りするなど犯罪の温床になったり、ゴミの不法投棄や害虫・害獣が発生するリスクなどがあり、決して疎かにできない社会問題となっているのです。国もこの問題を深刻に捉えており、地方創生事業の一環として空き店舗や空きビル対策の強化や活用を促すなど、現在進行形でさまざまな対策が進められています。

 

このような状況のなか、遊休不動産化した物件をリノベーションして資産価値を高める不動産再生事業が注目を集めています。不動産再生とは、築年数が経ち遊休不動産化した物件に対し、特性や長所を生かして再生を施すことで資産価値を最適・最大化する事業を言います。なかでも、1棟マンションやオフィスビル、店舗ビルなどをまるごと取得し、外観も内装デザインもまるで新築のように不動産再生させる1棟リノベーションが人気です。

 

かつては「築年数が経過した遊休不動産には資産価値がない」と考えられていましたが、不動産再生によって物件の古い部分を補修し、既存の機能に追加や改良などプラスアルファの価値を付加することにより、物件のポテンシャルを喚起し資産価値を向上させることが可能になります。新築ではなく遊休不動産を活用するのでコストを大幅に削減できるとともに、空きビル問題で苦慮する地域社会に貢献できるのも不動産再生のメリットです。

 

遊休不動産のなかには駅やランドマークに近いなど好立地物件が多く、不動産再生を行ってオフィスとして利用するのはもちろん、マンションやアパートなどとして貸し出すことで高い資産価値を背景に収益化も見込めます。企業がオフィス移転のために不動産再生をするのであれば、内装やインテリアなどを工夫することによって資産価値がさらに高まり、ブランディングや従業員のモチベーションアップにつながります。1棟リノベーションによる不動産再生は、遊休不動産にオンリーワンの資産価値を付ける効果があるのです。

 

近年はリモートワークやABW（Activity Based Working）、フリーアドレスなど多様な働き方が一般化したこともあり、築古オフィスをシャアオフィスに不動産再生する事例や、築年数が経過したホテルからシェアオフィスにリノベーションして資産価値を向上する不動産再生が増えています。

◎ビル1棟リノベーションによる不動産再生のメリット

不動産再生として注目を集めるビル1棟リノベーションにはさまざまなメリットがあります。遊休不動産を活用しデザイン性やオリジナリティを付加する不動産再生は、新築にはないポテンシャルや資産価値を発揮する可能性を秘めているのです。

 

○費用を抑えられる

オフィス移転やリノベーションにかかるコストは、企業にとって懸念事項のひとつです。ビル1棟リノベーションによる不動産再生なら、築年数の経った遊休不動産を取得してリノベーションを行うため、通常の新築・解体工事に比べるとコストを抑えられるのがメリットです。

 

鉄筋コンクリート造の遊休不動産は外観や設備の古さが目立ちますが、不動産再生によって構造部分のみを残しつつ必要に応じて耐震補強工事などを実施することで、機能性や安全性を確保しつつ資産価値が向上します。ただし、古い木造一戸建てなどを不動産再生する場合や建物の状態が悪い場合には、補強工事や大規模修繕が必要となるため費用が多くかかる場合もあります。

 

○遊休不動産を活用できる

国土交通省が5年周期で実施している「土地基本調査」の最新版（平成30年）によると、法人所有地のうち低・未利用地の面積は12.6％にのぼり、さらにその割合は都市部より地方圏に増加傾向です。このうち「転換の予定はない」とされる遊休不動産の割合は60.5％となっており、深刻な事態であることがわかります。このような未使用の遊休不動産を放置しておくと、資産価値が下がり税金が発生してコストとなるだけでなく、周辺地域の治安悪化にもつながり、早急に対応が必要です。ビル1棟リノベーションによる不動産再生は遊休不動産を活用して資産価値を向上させるため、治安の改善や地域社会への貢献につながります。

（参考：国土交通省　平成30年土地基本調査（確報集計結果）の公表について）

 

○耐震性を確保できる

1981年6月に改定された新耐震基準（建築基準法）では、大地震であっても建物が倒壊しない前提で厳しい基準が設けられています。具体的には「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」ことが基準です。ビル1棟リノベーションによる不動産再生で使用する遊休不動産は、事前にしっかり調査して構造を把握した上で、新耐震基準に基づいて解体や工事の計画を立てます。このため不動産再生なら、築古物件であっても耐震性を十分に確保しながら資産価値を向上させることが可能になるのです。

 

○利便性の良さをアピールできる

遊休不動産のなかには駅やランドマークの近くや商業地など人が集まりやすいエリア、幹線道路に面しているものが多く、ビル1棟リノベーションによる不動産再生によって希少性や好立地性をアピールできます。通勤や通学に便利であれば資産価値とともに需要が高まるので、アパートやテナントとして高い賃料設定が可能になります。不動産再生によって周辺地域の魅力を底上げし、街にスポットを集めることも期待できます。

 

○内装を自由にデザインできる

内装デザインは資産価値向上やブランディングのため重要な役割を持ちますが、物件によっては制約があり自由な空間デザインをできない場合もあります。ビル1棟リノベーションによる不動産再生であればそのような制約がなく、法律の範囲内で構造上の問題がなければ、自由な発想でイメージ通りの空間デザインを実現できます。物件が建てられた当初と今とでは建物内の間取りも大きく異なる場合があり、不動産再生によって大胆なデザイン変更やイメージの刷新が可能になるのです。

 

○節税できるケースがある

不動産にかかる税金として固定資産税や相続税がありますが、ビル1棟リノベーションによる不動産再生では評価が据え置きか減る事が多く、節税できる可能性があります。場合によっては確認申請が必要な大規模工事で固定資産税が上がるケースもありますが、多くの不動産再生では経年するにつれ税額は下がっていきます。また、不動産再生の際に基礎部分や壁・屋根などの耐震補強工事、手すりやスロープを取り付けるバリアフリー工事、太陽光発電システムや断熱ガラスなど省エネ工事などを伴うリフォーム工事を実施する場合には、控除によって固定資産税額をさらに減らせる場合もあります。資産価値を向上させつつ税額が据え置きか下がることになり、不動産再生が大きなメリットをもたらすことになるのです。

◎当社のビル1棟リノベーション施工事例

当社のビル1棟リノベーションによる不動産再生の事例をご紹介します。当社はオフィス・事務所移転の内装工事やビル1棟リノベーションによる不動産再生を得意としており、物件の資産価値を向上させる最適のご提案でお客さまをお手伝いいたします。

 

○月島オフィス　

中央区月島にて、広告デザイン業の企業様の自社オフィスビルとして倉庫利用ビル1棟を不動産再生した事例です。お客さまのご要望をお聞きした上で物件選びから同行し、多数の遊休不動産の現況調査を実施。改修予算から比較検討を経て、もっとも資産価値を高められる物件として決定しました。

 

使用する遊休不動産が築古かつ倉庫仕様であったことから、消防・建築基準法、景観条例や構造設計などに関して一級建築士資格者がさまざまな角度から調査検討を重ね、各フロアにインフラ整備を行うなど設備を一新して資産価値を高めました。デザイン会社であるお客さまと相互に意見を出し合い、意匠性の高いオフィスを実現しています。

○渋谷オフィス・ギャラリー・カフェ　

渋谷区神南にて、公営企業の所有する木造築古の遊休不動産を賃貸物件に不動産再生した事例です。遊休不動産を建て替えまで有効活用するための事業でしたが、工事中に1棟借りでイベントプロデュース会社様の入居が決定し、当社で入居工事まで引き続きご協力することになりました。

 

飲食兼ギャラリーとして「出来るだけ目線の通る空間に変えたい」というお客さまのご要望を受け、当社提携の大工と協力して不動産再生工事を進めました。木造の構造にかかる柱や梁を活かしながら不要な壁面を撤去し、耐震補強工事も実施しています。もともとの遊休不動産が持っていた木造建築の味わいを有効活用しつつ、資産価値を向上させる理想の空間づくりを実現した不動産再生となりました。

◎ビル1棟リノベーションの施工の流れ

当社で実施しているビル1棟リノベーションによる不動産再生は、お客さまのご要望の詳細をヒアリングするところからはじまります。ヒアリングで伺った内容をもとに、条件に合致した良質な遊休不動産をピックアップします。立地条件や基本的な性能、権利関係から耐震の安全性などをクリアした物件に関して、コンクリート強度から排水管や設備、防水状況、鉄筋の状態やクラック（ひび割れ）、劣化状況などを入念に調査した上で不動産再生をご提案します。不動産再生として使用する遊休不動産の状態によって修繕内容や費用が異なるため、正確な調査によって診断を行い、資産価値を高められる再生計画を設計する必要があるのです。

 

物件が決定したら、不動産再生のための具体的な外観や内装デザインを設計します。ご要望や時代、景観にマッチした資産価値を向上させるデザインと不動産再生を追求し、図面やCGパースなどを使ってお客さまにわかりやすくご提案できるよう心がけています。20年後、30年後まで快適に過ごせるような資産価値の高い物件には、耐震性など安全性の高い土台も不可欠です。そのため物件のコンクリートの状態などを見ながら躯体補修を行い、安全性の高い土台を作った上で工事を進めていきます。不動産再生後も、必要に応じてテナント募集や運営、長期修繕計画などをサポートします。

 

◎まとめ

資産価値を向上させる不動産再生をご検討なら、ビル1棟リノベーションがおすすめです。遊休不動産を活用するためコストを抑えられるなどメリットが大きく、不動産再生によって物件の長期的な運用計画や収益化も検討できます。空きビル問題などに苦慮する地域社会へ貢献できるのも、不動産再生ならではの魅力です。当社はビル1棟リノベーションを得意としており、オフィス移転や什器デザインなども承っています。ぜひお気軽にご相談ください。